La financiación alternativa con garantía inmobiliaria crecerá un 51% en España en 2026, hasta 3.891 millones de euros

• El mercado de la financiación no bancaria con garantía hipotecaria creció un 32 % anual entre 2023 y 2025.
• Esta financiación ya representa alrededor del 20 % del mercado español, todavía lejos de su peso en Estados Unidos (75%), el Reino Unido (50%), Francia y Alemania(40%).
• El Observatorio de financiación alternativa con colateral hipotecario en España, elaborado por TQ Eurocredit, PwC y Cuatrecasas, es el primer estudio en nuestro país que ofrece una visión global de este mercado.

La financiación alternativa con garantía inmobiliaria mantiene su fuerte crecimiento en España. Tras aumentar un 32% anual entre 2023 y 2025 y alcanzar los 2.583 millones de euros, el mercado podría crecer otro 51% en 2026, hasta los 3.891 millones. Así lo recoge el Observatorio de financiación alternativa con colateral hipotecario en España, elaborado por TQ Eurocredit, PwC y Cuatrecasas.  

El estudio analiza la financiación concedida por entidades no bancarias y garantizada con activos inmobiliarios. Este mercado representa alrededor del 20% de la financiación total en España. Su penetración es todavía inferior a la de Estados Unidos, donde alcanza el 75%; el Reino Unido, con un 50%; y Francia y Alemania, con un 40%. Esta diferencia refleja el recorrido potencial del mercado español.

El Observatorio nace con el objetivo de convertirse en una referencia para el análisis de la financiación alternativa con garantía hipotecaria en España, un mercado en crecimiento cuya evolución todavía cuenta con escasa información agregada y comparable. 

Una vía para financiar la construcción de nuevas viviendas

Según se señala en el informe, la financiación alternativa puede jugar un importante papel a la hora de dar solución al déficit de oferta residencial en España, ya que puede ayudar a poner en marcha promociones residenciales en sus fases iniciales. Aporta recursos para la compra de suelo o el comienzo de las obras, etapas en las que la banca no suele participar todavía.

Esta función cobra especial relevancia ante la falta de oferta residencial. Entre 2008 y 2025, la diferencia acumulada entre los nuevos hogares y las viviendas construidas alcanzó unas 665.000 unidades. Si se mantiene el ritmo actual de construcción, el déficit podría aumentar en más de dos millones de viviendas hasta 2039.

La deuda concentra la mayor parte de este mercado. En 2025 alcanzó los 2.311 millones de euros y representó alrededor del 89% de la financiación analizada. El informe prevé que aumente un 49% en 2026, hasta los 3.442 millones.

El crecimiento responde principalmente al mayor número de préstamos. Las operaciones de deuda pasaron de 329 en 2023 a 557 en 2025 y podrían alcanzar las 696 en 2026. También aumenta su importe medio: de 4,0 millones de euros en 2023 a 4,1 millones en 2025 y, previsiblemente, 4,9 millones en 2026.

La inversión en capital, o equity, tiene un peso menor y se utiliza cuando la deuda no cubre toda la financiación del proyecto. Su volumen pasó de 169 millones de euros en 2023 a 273 millones en 2025 y podría alcanzar los 450 millones en 2026. Al mantenerse el número de operaciones entre 31 y 43 al año, este avance procede casi exclusivamente del aumento del importe medio, que podría llegar a los 11 millones de euros en 2026.

Por término medio, los préstamos financian el 55% del valor del inmueble aportado como garantía. El tipo de interés medio es del 10% y la duración media, de 28 meses. Los importes por operación oscilan entre 0,8 y 58,3 millones de euros.

Un modelo complementario al crédito bancario

La financiación alternativa ganó peso tras la crisis financiera de 2008 y el endurecimiento de la regulación bancaria. La banca pasó a concentrarse en proyectos más maduros y con menor riesgo, mientras los financiadores no bancarios comenzaron a cubrir etapas como la compra de suelo, el inicio de las promociones o las necesidades temporales de liquidez.

Ambos modelos se complementan a lo largo del proyecto. Cuando la promoción obtiene la licencia, alcanza las preventas necesarias y presenta un nivel de riesgo asumible, la banca puede refinanciar el préstamo inicial y financiar la construcción.

Según el informe, fondos y bancos coordinan cada vez más esta transición desde el inicio del proyecto. Esta colaboración favorece la continuidad de la financiación y aporta mayor certidumbre al promotor.

Según señala Antoni Quintana, CEO de TQ Alternative Investments: “La financiación alternativa se ha consolidado como una pieza cada vez más relevante del sistema financiero español, ofreciendo soluciones ágiles y flexibles que complementan la financiación tradicional. Los datos del Observatorio reflejan su importante potencial de crecimiento en España, donde su penetración sigue por debajo de la de otras economías desarrolladas. Es una oportunidad para impulsar un mercado más diversificado, canalizar inversión, facilitar operaciones inmobiliarias y de otros sectores económicos para contribuir a financiar la economía real”.

“El crecimiento de la financiación alternativa responde a una necesidad real del mercado: contar con fuentes de financiación especializadas, capaces de adaptarse a la naturaleza y los plazos de cada operación. El Observatorio nos permite dimensionar la evolución de este segmento y comprender mejor las oportunidades que ofrece en España.”, afirma Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit.

Para Ana M.ª Gamazo y Manuel Follia, socios del área financiera de Cuatrecasas, "la consolidación de la financiación alternativa requiere que la innovación financiera vaya acompañada de una evolución jurídica que aporte seguridad, eficiencia y nuevas soluciones a un mercado cada vez más sofisticado".